Kredyt hipoteczny w UK a powrót do Polski

Życie układa nieprzewidywalne scenariusze. Choć kredyt hipoteczny zaciąga się zwykle na 20, 25, a nawet 30 lat, może się okazać, że już po kilku latach trzeba się wyprowadzić z kupionego przez siebie domu. Co jakiś czas nasi klienci zwracają się do nas z pytaniami o możliwość wcześniejszej spłaty kredytu celem przeprowadzenia się z powrotem do Polski. Sprawdźmy zatem, co należy zrobić, gdy planujesz reemigrację.

Czy mogę wyprowadzić się z UK, mając kredyt hipoteczny?

Tak, to możliwe. Musisz jednak sprawdzić warunki umowy kredytowej i zdecydować, co stanie się z Twoją nieruchomością. Na dobrą sprawę, masz trzy opcje do wyboru:

• Sprzedaż domu lub mieszkania połączona z przedwczesną spłatą kredytu hipotecznego;

• Wynajem obecnego domu lub mieszkania, co wymaga zgody kredytodawcy (consent to let) albo zmiany kredytu na inwestycyjny;

• Pozostawienie nieruchomości bez jej wynajmowania, co wymaga poinformowania kredytodawcy i może nieść za sobą inne konsekwencje finansowe.

Wynajem nieruchomości kupionej na kredyt

Jeśli zdecydujesz się wynajmować swój dom, sprawdź warunki umowy – kredyt mieszkaniowy zwykle zakłada, że mieszkasz w nieruchomości i nie wynajmujesz jej bez pisemnej zgody kredytodawcy. W zależności od kredytodawcy i planowanego okresu najmu możesz wystąpić o zgodę na wynajem (consent to let) albo będziesz musiał przejść na kredyt buy-to-let (remortgage). Wynajem bez wymaganej zgody kredytodawcy może naruszać warunki umowy kredytowej.

Co muszę zrobić, aby przejść na kredyt buy-to-let?

Decydując się na przejście z residential mortgage (kredytu mieszkaniowego) na kredyt typu buy-to-let (kredyt inwestycyjny), musisz mieć na uwadze kilka wymagań, które będzie stawiać Ci kredytodawca:

• Wskaźnik LTV - wielu kredytodawców buy-to-let ogranicza go do ok. 75%, choć niektórzy oferują do 80%, a dla osób mieszkających za granicą limit bywa niższy. Maksymalne LTV zależy od kredytodawcy, dlatego przy przejściu na kredyt inwestycyjny możesz potrzebować większego kapitału własnego niż przy kredycie mieszkaniowym.

• Twoje affordability - musi być odpowiednio wysokie, abyś był w stanie spłacać swój nowy kredyt hipoteczny również w sytuacji w której lokator będzie chwilowo niewypłacalny;

• Nieruchomość musi być zdolna do wynajęcia - na etapie wydawania decyzji kredytowej, bank przeanalizuje Twój dom pod względem jego potencjału do wynajęcia. Kwota czynszu musi zwykle wyraźnie przewyższać odsetki od kredytu liczone według podwyższonej, testowej stopy procentowej – kredytodawcy najczęściej wymagają co najmniej 125% (dla podatników wyższej stawki często ok. 145%).

Podobnie jak w przypadku remortgage, pamiętaj, że zakończenie obecnej oferty przed czasem może oznaczać opłatę za wcześniejszą spłatę (early repayment charge), liczoną zwykle jako procent pozostałego do spłaty kapitału – na przykład 1,5%. Dokładną wysokość opłaty znajdziesz w swojej ofercie kredytowej. Dodatkowo przejście na kredyt buy-to-let wymaga czasu i wiąże się z kosztami (np. obsługi prawnej, wyceny czy opłat za produkt), których wysokość zależy od kredytodawcy i Twojej sytuacji.

Wady i zalety wynajmu obecnej nieruchomości

Do zalet wynajmu już posiadanej nieruchomości należą:

• Dodatkowy dochód, który przyda Ci się niezależnie od kraju, w którym chcesz przebywać;

• Możliwość powrotu do UK - jeśli zechcesz wrócić, możesz zakończyć najem, ale tylko zgodnie z zasadami wypowiedzenia i przepisami o odzyskaniu nieruchomości obowiązującymi w danej części UK, co może wymagać czasu;

• Nieruchomość to w takim przypadku inwestycja - Twój dom może zyskiwać na wartości, choć nie jest to gwarantowane - ceny nieruchomości mogą też spadać.

Wady wynajmu to z kolei:

• Konieczność pożyczenia większej kwoty na nowy dom - jeśli nie sprzedasz domu lub mieszkania w UK, kupując nieruchomość w Polsce na kredyt, zwykle będziesz potrzebować wkładu własnego w wysokości co najmniej 20% wartości nieruchomości albo 10%, jeśli bank przyjmie dodatkowe zabezpieczenie (np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego); wyjątkiem są m.in. kredyty objęte gwarancją BGK.

• Bierzesz na siebie kolejny kredyt hipoteczny - dwa kredyty hipoteczne (jeden w UK, drugi w Polsce) to duże zobowiązanie finansowe i trzeba być świadomym, że nie każdy ma na to odpowiednią zdolność kredytową, nawet uwzględniając dochody z najmu już posiadanej nieruchomości.

Pamiętaj też o podatkach: dochód z najmu nieruchomości w UK nadal podlega opodatkowaniu w UK. Jeśli mieszkasz za granicą, obowiązuje Cię Non-Resident Landlord Scheme - agent lub najemca potrąca podatek z czynszu, chyba że HMRC zgodzi się na wypłatę czynszu bez potrąceń. Sposób rozliczenia tego dochodu w Polsce warto sprawdzić z doradcą podatkowym. Poinformuj też ubezpieczyciela, że nieruchomość będzie wynajmowana.

Sprzedaż domu objętego kredytem hipotecznym w UK

Jeśli wynajem nie jest dla Ciebie możliwy lub po prostu nie chcesz wiązać się z Wielką Brytanią, możesz również zdecydować się na sprzedaż obecnej nieruchomości, uwalniając tym samym kapitał. W tym wariancie, Twoja sytuacja jest uzależniona od tego, czy spłacasz kredyt hipoteczny.

Sprzedaż domu bez kredytu hipotecznego

Jeśli spłaciłeś już swój kredyt lub masz wystarczająco dużo oszczędności aby go szybko nadpłacić, sprawa jest bardzo prosta - wystarczy, że znajdziesz agenta nieruchomości, który zajmie się sprzedażą Twojego domu oraz conveyancera, który zajmie się całym procesem od strony formalnej.

Sprzedaż domu z kredytem

Sprzedaż nieruchomości z aktywnym kredytem hipotecznym nie jest niczym niezwykłym - w UK większość osób sprzedaje dom, zanim całkowicie spłaci kredyt.

Zakładając, że po sprzedaży domu nie będziesz chciał już mieszkać w UK, nie będziesz decydować się na mortgage porting. W związku z tym, środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przekazane Twojemu kredytodawcy bezpośrednio przez prawnika. Dla porządku musimy jednak zaznaczyć, że Twój bank może pobierać opłaty za przedwczesną spłatę. Różnica pomiędzy ceną sprzedaży a saldem kredytu (po odliczeniu kosztów) trafi na Twoje konto.

Jeśli nieruchomość była Twoim głównym miejscem zamieszkania, zysk ze sprzedaży może być w całości lub w części zwolniony z podatku od zysków kapitałowych (Private Residence Relief) – ulga zawsze obejmuje ostatnie 9 miesięcy przed sprzedażą. Jeśli w chwili sprzedaży nie jesteś rezydentem podatkowym UK, musisz zgłosić sprzedaż do HMRC w ciągu 60 dni od jej finalizacji, nawet gdy podatek nie jest należny. Szczegóły zależą od Twojej sytuacji, dlatego warto skonsultować je z doradcą podatkowym. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Polsce, sprawdź z doradcą podatkowym, czy sprzedaż ma skutki podatkowe także w Polsce.

Pozostawienie nieruchomości bez jej wynajmowania

Jeśli chcesz zachować dom jako lokatę kapitału, musisz liczyć się z pewnymi kosztami - Twoje zyski mogą ograniczać potencjalnie wyższe podatki, którymi Twój council może obciążać pustostany, a dostawcy energii elektrycznej i gazu nadal naliczają opłatę stałą (standing charge) za każdy dzień, nawet jeśli nie zużywasz energii.

Jeśli Twoja nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, sytuacja się komplikuje – warunki kredytu mieszkaniowego mogą zakładać, że będziesz w niej mieszkać, dlatego przed wyprowadzką sprawdź umowę i poinformuj kredytodawcę o swoich planach.

Komplikacje pojawiają się także przy ubezpieczeniu nieruchomości - kredytodawca zwykle wymaga, aby przez cały okres kredytu nieruchomość była objęta ubezpieczeniem budynku (buildings insurance) na pełną wartość odtworzeniową. Niestety, większość polis ubezpieczenia domu ogranicza ochronę, gdy nieruchomość pozostaje niezamieszkana dłużej niż określony czas (zwykle 30 lub 60 dni) – wtedy polisa może nie obejmować m.in. kradzieży, celowego uszkodzenia czy szkód spowodowanych przez wodę.

Pozostawiona nieruchomość w UK może być kosztowna z jeszcze jednego powodu. Po przeprowadzce za granicę możesz mieć mniejszy wybór kredytodawców przy remortgage – część z nich nie przyjmuje wniosków od osób mieszkających za granicą lub zarabiających w obcej walucie, a oferty dla ekspatów mogą mieć niższe maksymalne LTV. Przed wyjazdem sprawdź też, czy Twój obecny kredytodawca zaproponuje Ci nową ofertę (product transfer). Zaznaczmy również, że część kredytodawców w UK nie uwzględnia dochodów w obcej walucie (np. w złotówkach), choć niektórzy mogą je rozważyć na szczególnych warunkach.

Co w takim razie wybrać?

Nie możemy udzielać Ci porad przez Internet - podjęcie najlepszej decyzji odnośnie dysponowania nieruchomością wymaga całościowej analizy Twojej sytuacji finansowej.

Jeśli masz swój obecny dom od kilku lat, część kredytu może być już spłacona, a nieruchomość mogła zyskać na wartości. Kwota uzyskana ze sprzedaży może wtedy pokryć znaczną część ceny mieszkania w Polsce - zależy to jednak od Twojego kapitału, cen nieruchomości i kursu walut.

Podsumowanie

Każda z powyższych opcji jest objęta pewnymi ograniczeniami, ale niektóre z nich otwierają zupełnie nowe możliwości. Pozostawienie nieruchomości niezamieszkanej oznacza stałe koszty bez dochodu z najmu: council tax (także możliwą dopłatę za pustostan), opłaty stałe za energię, ubezpieczenie z ograniczoną ochroną, a przy niespłaconym kredycie - mniejszy wybór ofert przy remortgage.

Wynajem daje dochód z czynszu, ale wymaga zgody kredytodawcy lub przejścia na kredyt buy-to-let, a także rozliczenia podatku od dochodu z najmu. Sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu zamyka zobowiązanie w UK, ale może wiązać się z opłatą za wcześniejszą spłatę i obowiązkiem zgłoszenia sprzedaży do HMRC. Aby wybrać najkorzystniejszą dla siebie opcję, zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami, którzy udzielą profesjonalnej porady.